Оформляя ипотечный договор, заемщики чаще всего обращают внимание только на процентную ставку кредита. Это конечно весомый, но не самый важный показатель, определяющий стоимость кредита. Очень часто заемщики упускают из виду такой существенный показатель, как способ погашения кредита. Он делится на два вида – аннуитетный и дифференцированный.

Дифференцированные платежи

Дифференцированные платежи предполагают такую схему, при которой сумма основного долга разделяется на одинаковые части и каждый месяц эти части выплачиваются с прибавленными к ним процентами, которые начисляются на остаток основного долга. Недостатки данного порядка платежей очевидны. Во-первых, в начале срока заемщику необходимо заплатить две трети процентов. Но ведь эту сумму можно потратить с большей выгодой, к тому же ипотека чаще всего берется на долгосрочный период. К тому же нужно учитывать инфляцию, которая находится на высоком уровне. Во-вторых, ипотеку с дифференцированным способом погашения сложнее получить, ведь любой банк, прежде чем оформить ипотечный договор рассматривает платежеспособность клиента. Но есть здесь и положительная сторона. Из-за снижающихся процентов и инфляции платежи по кредиту уменьшаются и к окончанию срока кредита можно наблюдать их уменьшение в десятки раз.

Как говорится, все узнается в сравнении. Чтобы оценить дифференцированную схему погашения кредита, нужно рассмотреть аннуитетную систему погашения займов.

Аннуитетные платежи

Эта схема расчетов подразумевает под собой погашение кредитов ежемесячно в одинаковой сумме. На первый взгляд все кажется довольно-таки понятным и удобным, однако следует более внимательно рассмотреть этот вид платежей. Во-первых, полная сумма выплат процентов при аннуитетных платежах гораздо выше, нежели при дифференцированных. К примеру, ипотека, взятая на срок 10 лет, при процентной ставке в 12% выйдет для заемщика в аналогичную сумму, которую он выплатит с 14% дифференцированных платежей. Во-вторых, при аннуитетных платежах, также как и при дифференцированных, две трети платежей по процентной ставке заемщику приходится отдать в начале срока. Аннуитетный платеж в переводе означает «равными долями», однако это не значит, что равномерные выплаты погашают всю сумму долга. Неудобство состоит в том, что первые годы ипотеки уходят только на оплату процентов наперед, в то время как вся сумма займа остается нетронутой.

Если заемщик решил купить квартиру при помощи ипотеки, и намерен взять большую сумму кредита, также в его требования входит ежемесячное погашение займа, ему подойдет система с аннуитетными платежами. Если он решит оформлять кредит с дифференцированным погашением, то возможная сумма кредита окажется меньше. Это произойдет из-за того, что этот вид погашения подразумевает, что начальные платежи самые большие, а последние – минимальные.

В других случаях выгоднее сотрудничать с банками, предлагающими ипотечные программы, основанные на дифференцированных платежах. Все это касается и периода кредитования, к примеру, если заемщик берет кредит на долгий срок (25-30 лет), то ему выгоднее выплачивать долг дифференцированными платежами. Самыми крупными кредиторами, работающими с дифференцированной схемой погашения займов, являются Газпромбанк и Сбербанк.

Если рассматривать всю систему погашения ипотеки целиком, то найти идеальную схему оплаты займа не получится. Так же, как и не получится найти идеальный банк, который для всех и сразу приготовит удобные условия. Каждый человек должен найти свое решение.